미국 9월 잠정 주택매매가 7.3% 줄어 역대 최저로 떨어진 이유

1. 잠정 주택매매가 역대 최저로 떨어졌다

미국 잠정 주택매매 지수(2001년 = 100) (포인트)

미국 9월 잠정 주택매매 지수가 66.0으로 전달보다 7.3% 줄었습니다.^[1][2] 로이터는 이 지수가 9월 사상 최저로 떨어졌다고 전했습니다.^[3] 1년 전보다는 11.3% 적었습니다.^[1] 전달과 비교하면 네 지역 모두 줄었고, 서부가 9.2%로 가장 많이 줄었습니다.^[1]

전미부동산중개인협회(NAR)의 로런스 윤 수석 이코노미스트는 '빠르게 오른 모기지 금리 때문에 9월 시장 여건이 약해졌다'고 설명했습니다.^[1] 일자리와 소득이 늘어도 집을 살 여력은 모기지 금리 변화에 더 크게 좌우된다는 것입니다.^[1] 사는 쪽과 파는 쪽 모두 모기지 금리가 유리하게 움직일 때까지 기다리고 있을 수 있다고도 했습니다.^[1]

2. 착공은 줄고 건설업체는 값을 내렸다

미국 9월 신규 주택 건설(전월 대비)

1. 착공−5.2%
2. 단독주택 착공−4.6%
3. 5가구 이상 착공−7.2%
4. 허가−0.2%
5. 단독주택 허가−4.0%
6. 완공+2.2%

새로 짓는 집도 줄었습니다. 9월 주택 착공은 연간 환산 122만 1,000채로 전달보다 5.2% 줄어 5월 이후 가장 적었습니다.^[4] 단독주택 착공은 4.6% 줄어 2025년 9월 이후 가장 적었습니다.^[4][3] 단독주택 허가도 84만 5,000채로 줄어 2023년 3월 이후 가장 적었습니다.^[4][3] 단독주택 허가가 줄었다는 것은 앞으로 지을 단독주택도 줄어들 수 있다는 신호입니다.^[3]

건설업체의 체감경기는 더 나빠졌습니다. 10월 주택시장지수는 29로 한 달 새 3포인트 내려 2012년 6월 이후 가장 낮았고, 구매 희망자 방문 지수는 5포인트 내려 18이 되었습니다.^[5]

값을 내리는 업체도 늘었습니다. 10월 판매 가격을 내린 업체는 43%로 2020년 이후 가장 높은 비율이었고, 평균 인하 폭은 6%였습니다.^[5] 판매 인센티브를 준 업체는 65%로, 19개월 연속 60% 이상이었습니다.^[5]

3. 모기지 금리는 7.40%까지 뛰었다

미국 30년 고정 모기지 금리 (%)

미국 30년 고정 모기지 금리미국 10년물 국채 금리

집을 사는 비용은 크게 올랐습니다. 30년 고정 모기지 금리는 9월 3일 6.71%에서 10월 8일 7.40%로 뛰었고, 10월 15일에도 7.40%를 유지했습니다.^[6][7] 2023년 11월 이후 가장 높은 수준입니다.^[6] 1년 전에는 6.27%였습니다.^[7]

모기지 금리는 국채 금리를 따라 움직였습니다. 10년물 국채 금리는 9월 3일 4.77%에서 10월 1일 5.24%로 0.47%p 올랐고, 같은 기간 모기지 금리는 0.57%p 올랐습니다.^[8][6] 10월 들어 10년물 금리는 10월 15일 5.10%까지 내려왔지만, 모기지 금리는 10월 8일과 10월 15일 모두 7.40%로 내려오지 않았습니다.^[8][6]

국채 금리가 오른 배경에는 물가와 연준이 있습니다. 연준은 9월 16일 기준금리를 3.75~4.00%로 올렸고^[9], 10월 7일 공개된 9월 회의 의사록에는 대부분의 참석자가 연말까지 한 번 더 올리는 것이 적절할 가능성이 크다고 봤다는 내용이 담겼습니다.^[10] 같은 의사록에서 몇몇 참석자는 모기지 금리가 높은 수준에 머물러 주택이 금융 여건의 뒷받침을 받지 못하는 것으로 보이는 분야라고 짚었습니다.^[10] 로이터는 미국·이스라엘과 이란의 전쟁이 물가를 자극하면서 대출 비용이 국채 금리를 따라 오르고 있다고 전했습니다.^[3]

다만, NAR의 윤 이코노미스트는 모기지 금리가 이미 연준의 단기 금리 인상보다 훨씬 많이 올라 고점에 다다르고 있을 수 있다면서도, 에너지 가격 상승과 그에 따른 물가 압력은 매우 불확실하다고 말했습니다.^[1]

4. 집주인들은 낮은 금리에 묶였다

1. 대출자 95% 이상지금 시장 금리보다 낮은 금리를 낸다
2. 이사하면 비싼 대출로싼 대출을 버리고 비싼 대출을 새로 받아야 한다
3. 집을 내놓지 않는다주택 시장이 2027년까지 멈춰 선다
4. 2027년 기존 주택 판매 390만 채2019년보다 26% 적은 수준

기존 주택 거래도 막혀 있습니다. 9월 기존 주택 판매는 연간 환산 399만 채로 전달보다 1.5% 늘었지만, NAR의 윤 이코노미스트는 8월과 9월이 올해 집이 가장 적게 팔린 두 달이었다고 밝혔습니다.^[11]

골드만삭스는 이 정체가 2027년까지 이어진다고 봤습니다. 미국 모기지 대출자의 95% 이상이 지금 시장 금리보다 낮은 금리를 내고 있고, 65%는 2%p 이상 낮은 금리를 냅니다.^[12] 이사하면 싼 대출을 버리고 비싼 대출을 새로 받아야 하니 집을 내놓지 않는다는 것입니다.^[12] 골드만삭스는 2027년 기존 주택 판매를 390만 채로 내다봤는데, 2019년보다 26% 적은 수준입니다.^[12]

건설업체의 이익률도 깎이고 있습니다. 네이션와이드의 벤 에이어스 선임 이코노미스트에 따르면 많은 건설업체가 짓던 집을 처분하려고 가격을 내리고 인센티브를 주는 중입니다.^[13] 그는 주택 건설이 2027년까지 부진할 것으로 보고, 줄어든 주택 건설이 경제 성장에 다소 부담이 될 수 있다고 했습니다.^[13]

한편, 신용정보회사 에퀴팩스는 3분기 미국 모기지 관련 매출이 15% 늘었다고 발표했습니다. 다만, 3분기 후반부터 모기지 시장이 훨씬 약해졌다며 올해 매출 전망을 낮췄습니다.^[14]

5. 한국의 주택담보대출 금리도 올랐다

신규취급액 기준 코픽스 (%)

미국 장기 금리 상승은 한국의 대출 금리에도 닿았습니다. 은행채 5년물 금리는 9월 15일 4.655%로 그때까지 올해 가장 높았고, 2025년 말 3.499%보다 1.156%p 올랐습니다.^[15] 미국 10년물 국채 금리가 5%를 넘은 여파라는 분석이 나왔습니다.^[15] 은행채 5년물은 주택담보대출 금리의 기준이 되는 금리입니다. 집을 사거나 대출을 갈아타려는 사람의 이자 부담이 더 커질 수 있습니다.^[15]

변동금리도 올랐습니다. 변동금리는 코픽스를 기준으로 정해지는데, 코픽스는 9월 3.43%로 한 달 새 0.25%p 올라 2022년 11월 이후 가장 큰 폭으로 뛰었습니다.^[16][17] 10월 16일부터 5대 은행 가운데 세 곳의 주택담보대출 변동금리 상단이 6%를 넘었고, 8월에 새로 나간 주택담보대출의 64.7%가 변동금리여서 대출 3건 중 2건 가까이가 금리 상승의 영향을 받습니다.^[17]

물론 한국은행도 7월과 8월 두 차례 기준금리를 올려 연 3.00%가 되었으므로, 대출 금리 상승을 미국 금리 탓으로만 볼 수는 없습니다.^[18]

미국 주택 경기에 실적이 엮인 한국 기업도 있습니다. 두산밥캣은 매출의 약 70%가 북미에서 나옵니다.^[19] 키움증권은 북미의 7~8월 주택 부문 건설지출이 1년 전보다 5.3% 줄었다고 추정하고, 소형 건설장비 수요의 약 30%가 주택 부문이라 두산밥캣의 실적 성장 속도가 느려질 것으로 봤습니다.^[20]

앞으로 지켜볼 것은 세 가지입니다. 10월 22일 한국은행이 기준금리를 어떻게 정하는지, 10월 27~28일 연준이 금리를 더 올리는지, 11월 18일 나오는 10월 잠정 주택매매와 주택 착공이 반등하는지입니다.^{[21][22][23][4]}